Les français aiment la pierre pour des raisons affectives, car l’immobilier à ce côté « réel » rassurant, se positionnant comme une réponse à la volatilité de la finance traditionnelle. Y investir peut être un bon moyen à la retraite de maintenir son pouvoir d’achat ou, d’envisager une aide pour ses proches. La pierre a surtout une valeur d’usage.
Pour beaucoup d’épargnants, l’accession à la propriété est la première étape pour constituer un patrimoine. Rembourser un crédit est une bonne façon d’épargner si cela permet de se loger en économisant les loyers. De plus, on se dit qu’avoir un toit pour ses vieux jours constitue un placement pour sa retraite.
Beaucoup croient pouvoir faire de bonnes affaires dans l’immobilier de « rapport », qu’il s’agisse d’investissement locatif, de défiscalisation ou d’immobilier de bureaux par le biais des SCPI. Attention, car la logique n’est pas la même quand on investit pour les autres. Les réglementations fiscales et techniques sont tatillonnes et les risques financiers sont importants. Pour gagner avec l’immobilier, il faut être d’une prudence toute mesurée et savoir prendre ses affaires en main, ce qui nécessite un suivi et un investissement personnel.
Investir dans la pierre, un investissement financier doublé d’un investissement de cœur. Senior Evasion vous guide…
Investissement Scellier
Définition : Achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement pour le mettre en location.
Durée : 9 ans minimum.
Rentabilité : 4% avant charges et taxes.
Risques : Moins valeurs à la revente, impayés (A noter : risque atténué par loi Bachelot, diminuant le risque d’impayé, loi critiquée car si rassurante pour les propriétaires, elle restreint drastiquement l’accès à la location pour bon nombre de personnes dont les jeunes, nouveaux sur le marché du travail et cherchant un premier logement.)
Atouts : Réduction d’impôt, des loyers qui suivent la hausse des prix, possible plus-value à la revente.
Inconvénients : Pour les logements vendus en « package » (financement + gestion de l’appartement + garantie locative), risque de payer exagérément un bien de qualité médiocre, parfois mal situé. Inconvénient diminué si vous faites preuve d’une attention toute particulière lors de vos démarches. Parler, comparer, prenez le temps de bien réfléchir et les inconvénients se réduiront.
Ce dispositif est destiné aux personnes qui veulent se constituer un patrimoine immobilier pour l’occuper plus tard ou en tirer des revenus une fois à la retraite. Tous les investisseurs sont concernés et pas forcément les plus fortement imposés. Les mensualités d’emprunt sont couvertes en partie par les loyers et la réduction d’impôt allège les coûts de l’opération.
Comment fonctionne cet investissement loi Scellier ?
Ce dispositif est simple. Il s’applique pour tout achat réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 1er décembre 2012, d’un logement neuf situé dans les zones déterminées par arrêté. Les zones éligibles sont les zones A, B1 et B2 uniquement. Donc, si vous achetez un joli trois pièces situé dans une zone C, vous ne pourrez pas bénéficier de ce coup de pouce fiscal.
Le logement que vous achetez doit être neuf (ou en état futur d’achèvement) et sera loué nu et à titre de résidence principale pendant neuf ans. Vous devrez également respecter des plafonds de loyer. Le locataire peut être un parent proche (ascendant ou descendant) à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. La loi scellier se décline également avec une version sociale appelée « scellier social » ou « scellier carrez » ou « scellier intermédiaire ». Elle permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire supplémentaire de 30% sur les loyers bruts et d’une réduction d’impôt de 2% par an accordée pour une ou deux prolongations de trois ans de l’engagement de location. Vous en profiterez à condition de pratiquer des loyers limités. Et d’avoir des locataires (ni ascendant, ni descendant) dont les revenus annuels de dépassent pas un certain plafond, par exemple 65 389 euros pour un couple en zone A, 47 725 euros en zone B1.
Des loyers plafonnés
Le dispositif Scellier impose que les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser un certain plafond, sous peine de perdre l’avantage fiscal. Vous devrez trouver des locataires qui répondent aux impératifs de salaires prévus par les textes (loi Scellier social).
Si vous ne louez pas, vous risquez de devoir rembourser au fisc les avantages acquis.
Combien cela rapporte ?
Comme pour tout achat immobilier soyez attentif à la localisation de l’immeuble, à la qualité de la construction et à son aménagement. Vérifiez également la proximité des écoles, des transports et des commerces… et renseignez-vous sur la demande locative de la zone.
Privilégiez un quartier recherché, quitte à accepter une rentabilité locative brute de 3% seulement. Vous aurez plus de chances de louer votre bien régulièrement et qu’il prenne de la valeur.
Quelle fiscalité pour la loi Scellier?
La réduction d’impôt correspond à 25% du prix d’achat (frais d’acquisition compris) ; dans la limite de 300 000 euros par logement et par an, si vous achetez avant le 31 décembre 2010, soit une réduction d’impôt de 75 000 euros.
La réduction est répartie à part égale sur 9 ans, soit 8 333 euros par an. Cette part est ramenée à 20% si vous achetez en 2011 ou en 2012.
Attention car selon le projet de loi de finances pour 2010, le taux de la réduction pourrait être diminué si le bâtiment n’est pas labellisé « bâtiment basse consommation » (BBC).
Ceux qui paient plus de 10 000 euros d’impôt tireront pleinement parti de cette réduction, mais tous les contribuables y trouveront un intérêt. Une seule opération fiscale de ce type est possible par an. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt du au titre de cette même année, le solde de la réduction peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à à la sixième année incluse).
La priorité est donnée pour le mode de calcul, aux plus anciens reports en allant ensuite jusqu’aux plus récents et ce, avant la réduction d’impôt sur le revenu de l’année.
